Жилье

Как известно, жилищный вопрос может испортить любого, чтобы он не испортил
жизнь Вам, постараемся изложить основные моменты жилищного законодательства. Мы
решили выделить в данном блоке несколько условных подразделов.
Итак, жилье может принадлежать Вам на праве собственности либо Вы можете
пользоваться им на основании социального или коммерческого найма. Это наиболее
распространенные варианты, на них мы остановимся и изложим основные моменты,
которые помогут Вам избежать трудностей.
Начнем с права собственности. Основаниями для приобретения права собственности
на жилье могут стать договор купли-продажи, мены, дарения, ренты, долевого
участия в инвестировании строительства жилого дома, наследование, возведение
жилого дома собственными средствами, приватизация, участие в
жилищно-накопительных кооперативах.

Ипотека
Наиболее актуальным для молодого специалиста в настоящее время стало
приобретение жилья при помощи ипотеки. Именно на этом правовом институте
хотелось бы остановиться.
Институт ипотеки давно известен праву и используется в правовом обороте в
различных аспектах. Мы же захватим только так называемую жилищную ипотеку.
Итак, ипотека — это обязательство, по которому кредитор вправе удовлетворить
свои требования к должнику из стоимости заложенного в качестве обеспечения
исполнения заемного обязательства недвижимого имущества. В рассматриваемом
аспекте это означает, что Вы берете заем на приобретение жилья, но в случае
невыполнения вами обязательств по договору займа приобретенное жилье реализуется
и из вырученной суммы погашаются заемные обязательства.
Удобство данного правового института заключается в том, что, не имея полностью
суммы, необходимой для приобретения жилья, Вы можете стать собственником жилья и
проживать в нем с момента оформления необходимых документов, постепенно гася
свою задолженность перед кредитором. Документами, подтверждающими Ваше право,
будут договор, направленный на приобретение жилья, и свидетельство о
государственной регистрации права собственности. В свидетельстве будет указано,
что объект недвижимости обременен обязательствами по кредитному договору, а
потому после полной выплаты по кредитному договору необходимо будет обратиться в
орган, осуществляющий государственную регистрацию прав на недвижимое имущество,
предоставить справку о полном выполнении финансовых обязательств по кредитному
договору и снять обременение.
В настоящее время предлагается немало программ ипотечного кредитования. Нужно
знать, что заключение договора ипотеки может потребовать дополнительных расходов
помимо суммы займа (кредита) и процентов за пользование займом (кредитом),
государственной пошлины за регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с
ним.
К таким расходам могут быть отнесены:
– договор на оказание услуг по оформлению кредитного договора, в соответствии с
его условиями проверяются предоставленные Вами Фактические данные, оценивается
размер возможного кредита, готовится необходимый пакет документов. По
результатам проверки Вам может быть отказано в предоставлении кредита;
– расходы по составлению договора, в соответствии с действующим
законодательством договор заключается простой письменной форме и не требует
нотариального удостоверения, возможно, банк будет настаивать на нотариальном
удостоверении договора, соответственно возникают расходы по оплате
государственной пошлины за совершение нотариальных действий;
– в соответствии с законом условия страхования имущества по договору ипотеки
оговариваются непосредственно в договоре, если в нем не сказано иное,
залогодатель (то есть заемщик) должен за свой счет застраховать в полной
стоимости это имущество от рисков утраты и повреждения. Некоторые банки в
качестве необходимого условия выставляют страхование жизни и здоровья заемщика в
пользу кредитора. Заемщик вправе застраховать риск своей ответственности перед
кредитором за неисполнение или ненадлежащее исполнение своих обязательств перед
кредитором.
Перед заключением договора нужно определиться, возможно ли досрочное погашение и
какие выплаты производятся в этом случае. Нужно также помнить, что об изменении
любых фактических данных, указанных Вами при заключении договора ипотеки,
необходимо своевременно сообщать кредитору.
Любое распоряжение заложенным имуществом возможно только с согласия кредитора,
если иное не оговорено договором.
Кредитор вправе потребовать досрочного выполнения кредитных обязательств, в том
числе и расторжения договора в установленных законом случаях. Расторгаются
договоры ипотеки в суде, иной порядок возможен только при заключении между
сторонами нотариального соглашения о внесудебном порядке расторжения договора,
такое соглашение может быть заключено только после наступления оснований для
расторжения договора.
В случае расторжения договора жилье реализуется способом, установленным в
судебном решении, и по начальной цене, определенной там же, либо в порядке,
определенном нотариальным соглашением сторон.
Если Вы принимаете решение заключить ипотечный договор, то Вам необходимо
ознакомиться с положениями ст.ст. 334—358 Гражданского кодекса РФ, Федеральным
законом от 16.07.1998 г. № 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)".

Договор коммерческого найма
Указанный договор заключается с собственником жилого помещения (комната,
квартира, жилой дом или его часть). Поэтому прежде всего Вы должны убедиться,
что перед Вами собственник данного помещения или его доверенное лицо, для этого
необходимо ознакомиться с правоустанавливающими документами на квартиру:
свидетельство о государственной регистрации прав на квартиру и договор —
основание для приобретения права собственности, сверить указанные в нем данные с
адресом квартиры и паспортными данными хозяина квартиры. Если переговоры ведутся
с доверенным лицом, необходимо также проверить его полномочия, у него должна
быть доверенность, желательно удостоверенная нотариально с указанием на то, что
он вправе вести данные переговоры и заключать договор от имени хозяина на
условиях по своему усмотрению, обязательно попросите себе копию этого документа.
Если позволяет время, то можно проверить предоставленные данные в Федеральной
регистрационной службе, подав запрос о том, кто является собственником жилого
помещения и не находится ли оно под арестом.
При заключении данного договора необходимо иметь в виду следующее:
– договор заключается в письменной форме и может быть заключен максимальным
сроком на пять лет, если он заключен на срок более года, то необходимо его
зарегистрировать в территориальном подразделении Федеральной регистрационной
службы;
– необходимо обозначить размер платы за пользование жилым помещением, когда
вносится, каким образом и указать, кто будет нести обязанность по оплате
коммунальных услуг. Если это не оговорено в договоре, то коммунальные платежи
ложатся на нанимателя. Помните, что изменяется арендная плата не чаще одного
раза в год. После оплаты требуйте от собственника расписки в получении денежных
средств с указанием, что это плата за пользование жилым помещением за такой-то
период; если оплата осуществляется через банк, не забывайте указывать это в
назначении платежа и сохраняйте банковские
документы;
– определите порядок посещения хозяином сданного внаем жилого
помещения для проведения проверок;
– если помещение сдается с мебелью, при заселении составьте двухсторонний акт с
указанием того, какое имущество и в каком состоянии находится в жилом помещении;
– зафиксируйте порядок действий в чрезвычайных ситуациях и при ликвидации их
последствий, кто и на каких условиях проводит ремонт;
– досрочное расторжение договора возможно с уведомлением за три месяца;
– изменение собственника жилого помещения не влечет прекращения или изменения
договора найма;
– при заключении договора оговорите, сколько человек будет проживать в жилом
помещении;
– по истечении срока договора найма жилого помещения наниматель имеет
преимущественное право на заключение договора на новый срок. Условия для
заключения нового договора наймодатель должен предоставить нанимателю за три
месяца до истечения срока действия текущего договора.
Если Вам предлагают заключить договор поднайма, помните, что он в обязательном
порядке должен быть согласован с наймодателем.

Регистрация
Многие молодые специалисты решают строить свою карьеру в другом городе, и если
сразу не удается приобрести в нем жилье, то встает вопрос о законности его
нахождения на территории выбранного им населенного пункта, то есть о регистрации
по месту пребывания.
Итак, в соответствии с Конституцией РФ и Законом РФ от 25 июня 1993 г. N 5242-I
"О праве граждан Российской Федерации на свободу передвижения, выбор места
пребывания и жительства в пределах Российской Федерации" каждый гражданин РФ
вправе свободно передвигаться и выбирать места пребывания и жительства в
пределах Российской Федерации. В целях обеспечения необходимых условий для
реализации гражданином Российской Федерации его прав и свобод, а также
исполнения им обязанностей перед другими гражданами, государством и обществом
вводится регистрационный учет граждан Российской Федерации по месту пребывания и
по месту жительства в пределах Российской Федерации, что не может служить
основанием для ограничения прав и свобод гражданина РФ.
Регистрация гражданина по месту пребывания производится в соответствии с
правилами, установленными Постановлением Правительства РФ от 17 июля 1995 г.
№713.
Согласно этим правилам гражданин, прибывший для временного проживания в жилых
помещениях, не являющихся его местом жительства, на срок свыше 90 дней обязан по
истечении указанного срока обратиться к должностным лицам, ответственным за
регистрацию, и представить:
– документ, удостоверяющий личность;
– заявление установленной формы о регистрации по месту пребывания;
– документ, являющийся основанием для временного проживания гражданина в
указанном жилом помещении (договоры найма (поднайма), социального найма жилого
помещения или заявление лица, предоставляющего гражданину жилое помещение).
Регистрация производится в течение 3-х дней с момента подачи документов в
регистрирующий орган, гражданину выдается свидетельство о регистрации по месту
пребывания. За регистрацию по месту пребывания плата не взимается.
До истечения вышеуказанного девяностодневного срока законность пребывания может
быть подтверждена проездными документами, в которых указана дата Вашего прибытия
в данный населенный пункт, свидетельские показания и т.п.
За нарушения правил регистрационного учета Вы можете быть привлечены к
административной ответственности в соответствии со ст. 19.15 Кодекса РФ об
административных правонарушениях.